dimanche 4 mars 2018

Se loger durablement en Thaïlande au bord de la mer


Derrière, la cabane de pêcheur. Eau marchante plutôt que courante, quand il y en a. Internet impossible. Mais c'est beau !

La question : louer ou acheter ? Les arguments habituels en faveur de l'un ou de l'autre sont valables. S'y ajoutent des considérations locales qui modifient la donne.

Quand on achète un terrain, on le fait forcément au nom de son conjoint ou d'un proche, car un farang ne peut être propriétaire en Thaïlande, sauf pour une petite surface à la condition qu'il ait lourdement investi dans le pays.

Cet achat au nom du conjoint implique une relation durable. Sinon, on risque de tout perdre. Il a par ailleurs des conséquences en cas de décès.

La loi thaïe sur les successions n'est pas du tout contraignante. Il n'existe pas de part réservataire, et donc tout est possible pour le testeur qui n'a d'obligation que de rédiger son testament sur un document libre en présence de deux témoins - qui devront être vivants et accessibles au moment de la liquidation. Sans testament, l'argent revient aux enfants et aux parents.

Mais même s'il y a testament, le décès du conjoint entraînera de facto la perte du bien, jouissance comprise, pour l'investisseur farang (sauf dans un cas que nous examinerons plus bas). En effet, un héritier ne peut hériter que s'il a le droit de prendre possession du leg. Le bien reviendra donc aux descendants ou ascendants du défunt, voire à ses collatéraux.

Mon conseil : ne tuez pas votre conjoint thaï (même s'il vous énerve).

Le moyen légal généralement utilisé pour contourner ce problème est le bail de propriété de 30 ans. C'est ainsi qu'on achète des appartements situés sur un terrain dont on n'est absolument pas propriétaire. Et parfois des maisons. Pourquoi pas : c'est un système bien rôdé.

Le bail relatif à la terre en copropriété est soi-disant renouvelable et transmissible. Dans les faits, d'après un juriste spécialisé, cela n'arrive jamais. C'est trente ans, point barre.

Mon conseil : évitez d'être jeune quand vous achetez, vous risquez de tout perdre avant d'être vieux.

En résumé, un achat quel qu'il soit aboutira au retour du bien vers un propriétaire thaï. Car la propriété de murs sur un terrain sur lequel on n'a aucun droit, dans une copropriété où l'on n'a pas de pouvoir décisionnel, de quelle propriété s'agit-il ? Il faut le savoir si on a des enfants en France, enfants qui ne pourront rien récupérer (sinon peut-être des murs).

Comment acheter de l'immobilier en toute sécurité en Thaïlande : excellent livre qui fait référence sur la question

Si vous avez des enfants en Thaïlande et qu'ils ont la nationalité thaïe, il y a des chances pour qu'ils héritent si vous cassez votre pipe. Mais l'argent sera plus ou moins bloqué par l'État, ou géré par votre conjoint(e).

Imaginons que votre conjoint meure brutalement (et vous n'y êtes pour rien) : les biens que vous avez achetés reviendront à vos enfants thaïs et aux siens, il n'est pas acquis que vous en ayez la gestion ou la disposition.

Mon conseil : faites passer un check-up approfondi à votre conjoint avant de lui mettre l'anneau.

Il paraît qu'en cas de divorce d'un mariage thaï-farang, une moitié reviendrait au farang en cas de vente. J'ignore ce qui se passe dans la réalité.

Il y a toujours la solution de consulter un juriste farang pour obtenir des informations. Mais il ne pourra jamais intervenir personnellement : un étranger ne peut être inscrit au barreau thaï.

J'ai fait un curieux constat en ce qui concerne la terre à vendre en bord de mer (dans deux endroits éloignés de la Thaïlande). Dans l'immense majorité des cas, la terre n'est pas vendue en petites surfaces constructibles, mais en blocs de plusieurs dizaines d'ares, sinon en hectares.

Que peut-on en déduire ? La spéculation immobilière semble orientée avant tout vers les investisseurs type hôtels ou lotisseurs. A croire qu'il n'existe pas de classe moyenne en Thaïlande qui rêve de construire la villa Sam Suffit au bord de la mer.

C'est très frustrant : on voit des endroits bien situés dont on achèterait bien un demi rai (soit 800m2). Dommage, on ne peut acheter moins d'un hectare. La réalité immobilière en Thaïlande, selon mon expérience, c'est qu'il existe peu de petits terrains à vendre en bord de mer sinon peut-être dans les endroits déjà envahis de farangs - mais on y vend plutôt des maisons de lotissements.

Un hôtel fantôme qui n'a jamais été fini. Situé sur un immense cap qui domine une baie de rêve à Phuket.

Se posent encore d'autres problèmes qui tiennent à la réelle propriété du bien. Énormément de thaïs vivent sur des terrains dont ils ne sont pas les vrais propriétaires. Ils n'ont pas de "chanote", ni même de "nor sor sam", mais juste un "por bo tor", qui est un droit temporaire d'habiter, absolument intransmissible. Parfois ils n'ont rien du tout, seulement la reconnaissance des impôts, de la police et des postes qui savent qu'ils habitent à tel endroit : le "ta pian baan" n'est absolument pas un titre de propriété. Mais cela n'empêche pas l'habitant de mettre en vente, parfois pour des prix importants - par exemple une maison construite sur le domaine maritime de l'État.

Il y a encore d'autres possibilités de problèmes : le terrain est inconstructible parce qu'il est en pente ; ou bien il n'appartient pas réellement à l'occupant, mais à un parent décédé depuis dix ans. Etc. On résout facilement de ces problèmes en allant consulter le cadastre, l'"obo tor" où les gens sont compétents et n'ont en principe aucune raison de vous raconter des histoires.

Alors doit-on regretter de ne pas acheter ? Étant donné l'absence de pérennité de l'investissement, les éventuelles difficultés administratives, je ne pense pas. Surtout que les prix sont élevés. Ainsi, un rai pour 150 000 euros est monnaie courante. Certes, pour le prix, on a un très bel emplacement et une chanote. Mais quand même… Les prix sont au plafond même dans les endroits où il semble y avoir peu de farangs. Je me demande s'il s'agit d'une bulle.

D'un autre côté, louer une maison en bord de mer n'est pas si simple. Soit il s'agit d'une introuvable maison thaïe, sans aucun confort - maison de pêcheur par exemple. Une véritable ascèse...

Soit c'est une villa qui appartient à un australien qui la loue très cher. Il n'y en a pas des masses.

Au final, acheter est dangereux, louer est difficile. Alors pourquoi ne pas vivre à l'hôtel au mois ? Pas cher, et on garde toute sa liberté. Un rapide calcul, et on voit qu'on dépensera 100 000 euros en trente ans : moins que le prix du terrain nu - avec l'électricité et l'air conditionné gratuits !

Ma cabane au cap Nga Da : on peut rêver, non ?


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